O Superior Tribunal de Justiça proferiu decisão trazendo que o Fiador é liberado de aluguéis após recusa do locador em receber chaves. Essa é uma decisão muito relevante, pois reforça o princípio da boa-fé objetiva e evita o enriquecimento sem causa do locador:
Nos termos da jurisprudência desta Corte, o encerramento do contrato de locação não residencial por prazo indeterminado é direito potestativo do locatário, o qual não pode ser obstado pelo locador em razão de supostos prejuízos e danos causados no imóvel, os quais devem ser perseguidos em ação própria. 5. Na hipótese de recusa injustificada do locador, o locatário poderá ajuizar ação de consignação de chaves, a qual vinculará tão somente as partes que participaram efetivamente da lide, não prejudicando terceiros (art. 506 do CPC). 6. No recurso sob julgamento, o fiador não pode ser responsabilizado por ato do locador que indevidamente condicionou a entrega das chaves à aquiescência com os termos do laudo de vistoria, tendo em vista que a extinção do contrato é direito potestativo do locatário e que houve a efetiva desocupação do imóvel e a tempestiva notificação do locador.
O Contexto da Decisão
Muitas vezes, ao final de um contrato, o locador se recusa a receber as chaves alegando que o imóvel precisa de reparos ou que há débitos pendentes. O STJ consolidou o entendimento de que essa recusa é ilegítima.
O argumento central é que o locador não pode manter o contrato “eternamente” vivo apenas porque discorda do estado do imóvel. Ele deve receber as chaves e, posteriormente, cobrar os reparos ou a dívida pelas vias adequadas (ação de cobrança ou execução).
Fundamentação Legal
A análise da tese apresentada pela STJ passa por três pilares do Direito Civil e da Lei do Inquilinato:
Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)
- Art. 4º: Estabelece que o locatário pode devolver o imóvel pagando a multa rescisória proporcional. A lei não condiciona a entrega das chaves à inexistência de reparos.
- Art. 67: Embora trate da ação de consignação de aluguel, é o dispositivo usado analogicamente para o depósito das chaves quando o locador se recusa a recebê-las.
Código Civil (CC)
- Art. 394 (Mora do Credor): Quando o locador se recusa a receber as chaves sem justo motivo, ele incorre em mora accipiendi (mora do credor).
- Art. 818 e 819 (Fiança): A fiança deve ter interpretação restritiva. Se a obrigação principal (aluguel) não pode mais ser exigida do locatário devido à mora do locador, o fiador também é liberado.
- Art. 422 (Boa-fé Objetiva): As partes devem agir com lealdade. Reter as chaves para continuar gerando aluguéis viola esse dever.
Impacto Específico para o Fiador
Para o STJ, a responsabilidade do fiador termina no momento em que o locatário manifesta a intenção de entregar as chaves e o locador se recusa injustamente.
E por que o fiador é liberado? A fiança é um contrato acessório, logo, se a dívida de aluguel após a tentativa de entrega das chaves é considerada indevida, o fiador não pode ser cobrado por ela.
Consignação das Chaves: Uma vez ajuizada a ação de consignação (ou comprovada a recusa injusta), o marco interruptivo da responsabilidade é a data da oferta das chaves, e não o trânsito em julgado do processo.
Resumo da Tese do STJ
“A entrega das chaves é um direito potestativo do locatário. Eventuais prejuízos no imóvel devem ser discutidos em ação própria, não autorizando a recusa do recebimento nem a continuidade da cobrança de aluguéis.”
