A implementação dos novos tributos instituídos pela Reforma Tributária segue em fase de transição e ainda gera dúvidas quanto às obrigações práticas dos contribuintes, especialmente no que se refere à emissão de notas fiscais.
A Lei Complementar nº 214/2025 instituiu a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), estabelecendo, para o período inicial de transição, alíquotas reduzidas e meramente simbólicas (fixadas em 0,9% para a CBS e 0,1%) para o IBS. Nesse contexto, a legislação dispensa, neste primeiro momento, a apuração efetiva dos tributos, desde que os contribuintes cumpram as obrigações acessórias pertinentes.
Paralelamente, a Lei Complementar nº 108/2025 instituiu o Comitê Gestor do IBS, responsável por regulamentar e operacionalizar o novo sistema tributário. Órgão que, em conjunto com a Receita Federal publicou o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1, de 22 de dezembro de 2025, que trouxe diretrizes relevantes, incluindo a futura obrigatoriedade de emissão de documentos fiscais adaptados aos novos tributos.
Contudo, o referido ato normativo estabeleceu que a obrigatoriedade somente passará a vigorar a partir do primeiro dia útil do quarto mês subsequente à publicação da chamada “parte comum dos regulamentos” da CBS e do IBS, mas até o momento, essa regulamentação ainda não foi publicada pelo Comitê Gestor, o que implica dizer que o início da exigência permanece condicionado a um evento futuro e incerto, sem data definida.
Apesar da ausência de obrigatoriedade imediata, a administração tributária já vem promovendo ajustes técnicos no ambiente fiscal eletrônico. A Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005/2025 atualizou os layouts dos documentos fiscais para contemplar operações com IBS e CBS. Na sequência, a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007/2026 trouxe complementações relevantes, incluindo a padronização de nomenclaturas de serviços, com impacto direto em atividades como a locação de imóveis.
Outro ponto relevante diz respeito à responsabilização dos contribuintes, pois eventuais autuações relacionadas à ausência de destaque ou adequação ao IBS e CBS somente poderão ocorrer após o início da obrigatoriedade e o cumprimento das condições previstas na regulamentação. Ademais, mesmo após o término do prazo de adaptação, a legislação assegura ao contribuinte a possibilidade de regularização no prazo de 60 dias, com a consequente extinção de penalidades.
No cenário atual, portanto, as operações podem continuar sendo realizadas conforme os procedimentos tradicionais, mas com a entrada em vigor da obrigatoriedade, haverá mudança relevante nesse fluxo, sendo que a emissão da nota fiscal passará a ser de responsabilidade direta do locador.
Ressaltando-se que para pessoas físicas, a obrigatoriedade incidirá quando houver receita anual de locação superior a R$ 240.000,00 e a titularidade de três ou mais imóveis distintos destinados à locação.
Diante desse cenário, recomenda-se que contribuintes e empresas do setor imobiliário acompanhem de perto a publicação da regulamentação pendente, a fim de se prepararem para as mudanças operacionais que serão exigidas.
