A Reforma Tributária (regulamentada pela Lei Complementar 214/2025) foi desenhada para tributar o consumo e a atividade econômica. Por isso, no que tange a atividade especifica com imóveis, o foco são empresas do setor imobiliário ou pessoas que atuam de forma profissional/habitual.
Pessoa Física (Venda “Normal”)
Se você está vendendo sua casa, apartamento ou terreno de forma esporádica, nada muda, ou seja:
a) Impostos que continuam: Você continuará pagando o ITBI (municipal) e o Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital (se houver lucro na venda).
b) Isenção de IBS/CBS: A lei estabelece que a pessoa física só se torna contribuinte desses novos impostos se houver habitualidade ou volume que caracterize atividade econômica.
Quando a Pessoa Física passa a pagar IBS/CBS?
A pessoa física será tributada como se fosse uma empresa (“contribuinte do regime regular”) se:
a) Vender mais de 3 imóveis no mesmo ano-calendário (considerando imóveis adquiridos nos últimos 5 anos);
b) Vender mais de 1 imóvel construído por você mesmo nos últimos 5 anos;
c) Tiver uma receita de aluguel/venda que ultrapasse R$ 288 mil por ano (dentro dos critérios de habitualidade).
Pessoa Jurídica (Sem atividade imobiliária)
Para uma empresa que não é do ramo imobiliário (ex: uma fábrica que vende um galpão ou uma loja que vende sua sala comercial), a venda é tratada como alienação de ativo imobilizado.
a) Regra Geral: O IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens. No entanto, para empresas fora do setor, o sistema permite o uso de créditos e de um mecanismo chamado “Redutor de Ajuste”.
b) Redutor de Ajuste: Esse mecanismo serve para evitar que o imposto incida sobre o valor total do imóvel (o que seria um absurdo, já que o imóvel já foi tributado ao ser construído). Na prática, o imposto incidirá apenas sobre a valorização ou valor agregado, de forma a não gerar uma carga tributária desproporcional em relação ao sistema antigo.
O Redutor de Ajuste é um mecanismo importante da Reforma Tributária para o setor de bens imóveis. Ele foi criado para evitar a “tributação em cascata” e garantir que o IBS e a CBS incidam apenas sobre o valor que foi efetivamente agregado ao imóvel desde a sua última venda.
Para uma empresa que não tem atividade imobiliária (e que, portanto, não recuperou créditos tributários ao comprar o imóvel no passado), o redutor funciona como uma “barreira” para que ela não pague imposto sobre o valor total da venda.
O valor do Redutor de Ajuste não é aleatório. Ele é baseado em tabelas que constam na regulamentação da Reforma (Lei Complementar 214/2025). Esse valor varia de acordo com o tipo do imóvel (residencial, comercial, terreno, etc.).
– Imóveis Adquiridos Antes da Reforma: Como esses imóveis não geraram créditos de IBS/CBS na compra, o redutor é aplicado para “compensar” esse crédito que nunca existiu.
– Imóveis de “Pessoas Não Contribuintes”: Quando uma empresa compra um imóvel de uma pessoa física (que não emite nota de IBS/CBS), ela não tem crédito para abater. Na hora de vender esse imóvel lá na frente, ela usa o Redutor de Ajuste para não ser punida por ter comprado de um particular.
Alíquota Reduzida: Além do redutor de ajuste, as operações com bens imóveis em geral gozam de uma redução de 40% ou 60% nas alíquotas de IBS e CBS (dependendo do tipo de operação, como locação ou venda).
ITBI continua: É importante lembrar que o Redutor de Ajuste só se aplica ao IBS e à CBS. O ITBI (municipal) continua sendo pago sobre o valor total da transação, sem esse abatimento.
O que você deve observar:
Se a sua operação for de fato uma venda isolada de patrimônio pessoal, você está fora do radar do IBS/CBS. O cuidado maior agora é para quem faz o famoso “giro” de imóveis (compra, reforma e vende) com frequência, pois a Receita Federal terá ferramentas muito mais precisas para identificar essa atividade comercial escondida sob o CPF.
As pessoas físicas que também constroem para vender o imóvel, a depender do fluxo, também passarão a ser considerados contribuintes para fins de IBS/CBS.
